土地の境界の争い
隣の土地の所有者と土地の境界をめぐって争いが生じることがあります。今回は、この境界の争いの解決方法についてご説明します。
土地には、「□□町△丁目○○番」等の所在地番が付いておりますが、この異なった地番がついた土地の境が土地の境界です。この土地の境界について争いが生じた場合、その解決方法として次のような制度が設けられています。
筆界特定制度
法務局の筆界特定登記官に申請この筆界特定の申立をしますと、土地家屋調査士が調査して、土地の境界がどこかを確認してくれます。
ただ、これはあくまでも確認にすぎず、法的拘束力が認められておりませんので、ここで確認してもらった境界は最終的なものではないということになります。したがって、後に裁判で別の境界が定められた場合には、そちらが優先してしまいます。また、土地の測量費がかかりますので、この制度を利用される場合には、事前に、負担することになる測量費の概算額を聞いておくことをお勧めします。
境界確定訴訟
訴訟を提起して、裁判所に土地の境界を確定してもらいます。筆界特定制度を使うよりも手間や時間はかかりますが、いったん判決で境界が確定されますと、当事者はもちろん、それ以外の第三者もそこが境界であることを争えなくなりますので、将来にわたって境界の争いを解決することが可能となります。
調停
これは、裁判所で当事者が話し合いによって土地の所有の範囲を解決するという制度で、簡易裁判所に申立をします。申立をして調停期日が設けられますと、調停委員が当事者の言い分を聞き、双方が納得できるよう話し合いを進めてくれます。
ただ、調停は、あくまでも話し合いによる解決ですので、当事者双方が納得しなければ調停は成立しません。お隣同士のことでもあり、費用もかかりませんので、まずはこの調停の申立をして、話し合いによる解決を図ることをお勧めします。
ところで、境界確定の訴訟になった場合、裁判所はどのような判断基準で境界を決めるのでしょうか。
まず、土地の「公図」（土地台帳付属地図）が重要な資料となります。この「公図」は、土地の形状や位置関係を図面にしたもので、法務局に行けばこれを入手することができます。争いとなっている土地の周辺の土地の状態や距離、角度が記載されていますので、正しい境界を確定するために極めて重要な資料といえます。また、土地が分筆されている場合には、分筆の際の地積測量図も重視されます。
次に、境界を示す境界杭や鋲がある場合には、これも当然重視されます。このような杭がある場合には、これがあるという事実だけでなく、その杭などが設けられた時期や設けられた経緯なども考慮されます。また、争いとなっている土地境界付近の占有状況も重要な要素です。
境界付近に塀や生け垣が設けられているかどうか、建物の屋根からの雨だれ線がどこか、またこれらがいつ頃から設けられたか、といった事情も判断要素となります。たとえば、境界付近に塀が設けられている場合、その塀をＡさんが設け長期間経過している場合には、その塀の外側の線がＡさんの土地の境界だと判断される可能性が高まります。
その他、登記簿上の土地の面積、土地購入の際に添付されていた図面、過去に作成された土地宝典なども判断資料となります。
なお、土地の境界がどこかという問題と係争部分の土地の所有権がだれに帰属するのかという問題は別の問題です。したがって、境界を越えて自分の建物や塀が設けられている場合で、その占有状態が２０年以上続いていれば、その土地部分の所有権を時効により取得することができます（境界は変わりません）。