不動産の瑕疵

売買契約で購入した土地や建物に瑕疵があった場合

では、不動産業者や土地・建物の所有者から、土地や建物を購入したところ、その土地や建物に何かしらの瑕疵があった場合、買主は売主側に対して、どのようなことを請求できるでしょうか。
この点について、民法改正があり、2020年４月からの売買においては、新しい法制度が適用されます。そこで、ここでは、この新制度に基づいて説明します。

損害賠償請求

瑕疵のある不動産を購入した場合に、相手に対してすることができる請求として、最も思いつきやすいものは損害賠償請求です。
この損害賠償請求は、土地や建物の売買契約により買主に実際に発生した損害の賠償のみを請求できます。ですので、すでに売買契約の対価として、購入した土地や建物を受け取っている場合には、「欠陥があるとはいえ、土地・建物はちゃんと受け取れている」ということを前提として、考えなければなりません。
そのため、損害賠償において賠償を請求できる損害は、原則として、瑕疵があるせいで支払わざるを得なかった費用や、本来得られるはずだったのにその瑕疵のせいで得られなかった利益などに限られます。

慰謝料については請求できる？

このように購入した土地や建物に瑕疵があった事案においては、精神的な損害として慰謝料も併せて請求するケースがよく見受けられます。人生で最大の買い物である不動産をせっかく購入したにもかかわらず、瑕疵があったことによって、多大な精神的な苦痛を受けたと主張したくなる気持ちはよくわかります。
しかし、実務では、今回のように財産を侵害された事案においては、実際に発生した損害が弁償されれば、それによって精神的苦痛も解消されるという考えのもと、原則として、慰謝料は損害の費目として認められません。

追完請求

2020年４月から施行された民法改正により、新たに認められた買主の権利の１つが、追完請求権です。
購入した土地や建物に瑕疵があることによって、その購入した土地や建物が、種類・品質または数量に関して「契約の内容に適合しない場合」には、この請求権が認められます。ただ、この不適合が不動産の買主のせいで生じたものである場合は、買主は追完請求をすることができません。
では、この追完請求として、不動産の買主は、売り主に対してさらに具体的にはどのようなことを請求できるのでしょうか。この点については、次のとおりです。

目的物の修補

不動産の売買の場面における追完請求のうち、最も典型的な請求は、購入した土地や建物を修繕してその瑕疵を解消してもらうことです。
この場合、瑕疵を解消すること自体が重視されるので、買主が「どのように修繕してほしいか」という修繕の方法まで指定したとしても、①瑕疵を解消でき、かつ②買主に不相当な負担を課すものではないことを条件に、売主はこの指定された方法とは別の方法によって修繕することが許されます。

代替物の引渡し

不動産の売買において、アパートやマンションの１室を買ったが、その１室に瑕疵があった場合、本来買う予定だった１室とは別の瑕疵のない１室に替えてもらうよう、請求できることがあります。
もっとも、買主としては、本来買う予定だった１室の代わりとして、つまり、本来の１室と同程度の価格の１室を要求できるにとどまります。ですので、本来の１室よりも高額の部屋を要求することはできません。
また、代わりの部屋がない場合は、代替物の引き渡しは請求できませんので、代わりの部屋がないからといって、より高額の部屋を要求するようなことはやめましょう。

不足分の引渡し

面積を指定して土地を購入したが、実際に渡された土地の面積が指定の面積に足りないような場合、この面積の不足分を渡すように求めることもできます。
なお、仮に、売買契約書に買う土地の面積が明記されていなかったとしても、添付された地図に購入する土地の範囲が図示されていたり、他の文言から買う土地の範囲が特定できる場合にも、不足分の引渡しを求めることができます。

代金減額請求

購入した土地や建物に瑕疵があるため、その土地や建物が「契約の内容に適合しないもの」と認められる場合には、追完請求の他に、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。
この代金減額請求の内容は、具体的には次のようになっています。
まず、基本的には、買主が売主に対して相当の期間を定めて追完するよう通知（催告）をしたにもかかわらず、売主がその期間内に追完をしない場合には、代金減額請求ができます。
また、買主が催告をしても売主が追完する見込みがないことが明らかな場合は、買主は、先に催告することなく、直ちに代金減額請求をすることができます。
なお、いずれのケースでも、この不適合が買主のせいで生じたものである場合は、買主は代金減額請求をすることができません。

減額できる金額はいくらぐらい？

では、一体どの程度の代金減額を請求できるのでしょうか。
この点については、基本的には、売買契約で決めた代金金額と、その瑕疵（不適合）があることを前提としたその土地・建物の時価額との差額分について、減額を求めることになると考えられます。

契約解除に基づく代金返還請求

最後に、購入した土地や建物に瑕疵があることを理由として売買契約を解除した上で、すでに買主が支払った売買代金を返還するよう請求することも考えられます。

※土地や建物の売買契約の解除については、「不動産の売買契約の解除」を参照。

請負契約により建築した建物などに瑕疵があった場合

続いて、工事代金を支払って土地の整備や建物の建築といった工事を業者に依頼する請負契約のケースについて説明します。このような請負契約に基づいて、工事で整備された土地や建築された建物に瑕疵があった場合、依頼者（注文者）は業者（請負人）に対して、何を請求することができるのでしょうか。

基本的には売買契約の場合と同様

結論から言えば、売買契約の場合に請求できる内容と同じく、次の４つの方法が考えられます。

そして、この①〜④の請求については、その内容も、売買契約の場合と共通する点が多いです。そこで、以下では、売買契約とは異なる点についてのみ説明します。

各請求ができない場合

請負契約では、売買契約の場合とは異なり、たとえ目的物である建物に瑕疵があったとしても、上記（１）〜（４）の請求をできない場合があります。
具体的には、請負契約においては、仕事の目的物に不適合（瑕疵）が生じたとしても、その瑕疵が（A）注文者が提供した材料の性質や（B）注文者の与えた指図によって生じた場合、上記の（１）から（４）すべての請求をすることができません。

〜例外的に請求できる場合もある〜

ただし、多くの請負契約では、専門家である請負人と一般人である注文者との間では、知識量に大きな差があることが通常なので、請負人は専門家の見地から工事内容についてリスクや適当性等を検討し、説明すべき義務があります。
そのため、請負人がこれらの注文者の指示等が不適当であることを知りながら告げなかった場合には、例外的に、注文者はこれらの材料や指示によって生じた不適合（瑕疵）を理由として、①〜④の請求をすることができます。
上記の具体例でいえば、（A）請負人は注文者が提供した木材を使用する前に、その木材にシロアリが巣食っていたことに気付いていたにもかかわらず、このことを伝えなかった場合や、（B）請負人は周辺に注文者が指示した種類の木材のみに巣食うシロアリが生息していて、その木材を使用して建物を建築すればシロアリが巣食ってしまうことが相当程度見込まれることを知りながら、そのことを伝えなかった場合などが、これにあたります。

契約を解除できる範囲

売買契約では、契約を解除すると、その契約自体がなかったことになるため、契約をした時点に状況を逆戻りさせるために、代金の全額や目的物を返還することが行われます。
他方、請負契約では、工事の途中で契約を解除しても、それまでの工事はなかったことにならないというのが原則です。なぜなら、請負契約において契約した時点まで状況を戻すということは、それまでの建築でできた建物などをすべて取り壊して更地に戻すことになるので、これでは関係者にとって過剰な不利益を生じさせてしまうからです。

競売の場合でも賃貸人は自分で賃借権を譲り受けられる

もっとも、この場合でも、賃貸人による賃借権を自分自身で譲り受ける手続きによって、賃貸人から対抗される可能性があります。
よって、もし土地と建物の所有者が異なる場合の建物を競売で競り落とすのであれば、土地の賃借権の譲り受けがうまくいかずに建物を得られない可能性があることを念頭に、行動するようにしましょう。

契約の一部分だけが解除される場合がある

そこで、解除の時点までに請負人がした可分な仕事によって注文者が利益を受ける場合は、その可分な部分を仕事の完成（つまり契約解除できない部分）とみなして、未完成部分に対応する契約の一部についてのみ、契約を解除することになります。
つまり、例えば、請負契約を解除した時点では、建物の建築の全工程は終わっていないものの、骨組の設置が完了しているので、注文者はこれを利用して続きから工事をすれば建物建築を実現できるというケースがあるとします。この場合は、骨組みの設置については、すでに仕事が完了しているため、この部分についての契約は解除できず、それ以外の未完成の部分についてのみ、契約を解除できるわけです。
とすると、このような場合には、請負人はこの契約解除までに完了させた部分についての報酬（請負代金）をもらうことができます。よって、時には、注文者が請負契約の解除をした結果、既に支払った請負代金の一部を返してもらえなかったり、はたまた完了した部分に相当する報酬が支払われていないとして、代金の一部をさらに請求されることもあり得ます。