不動産の手付金とは

不動産の手付金とは

不動産の売買が行われる場合などに、「手付金」が授受されることがありますが、今回はこの「手付金」について説明します。

「手付」には、法律上次の３つのものがあるとされています。

① 契約成立の証拠という意味での手付（証約手付）
② 手付として渡した金額を放棄すれば、相手に契約違反などがなくとも一方的に契約の解消（解除）を認めるという意味での手付（解約手付）
③ 契約成立後に、契約違反をした場合の違約金としてあらかじめ交付しておく手付（違約手付）

授受された手付金が、これら３つのどの性格のものかなのかは、契約時に定めることになりますが、特に明確に定めずに手付が授受された場合は、原則として、②の解約手付の性格を有するものだと判断されます。

そこで、今回はこの解約手付についてもう少し詳しく説明をします。

解約手付は、当事者（売主、買主）に契約違反などの解除原因がなくても、当事者の一方的な契約解除を認める（＝「解除権の留保」）ものです。
そして、この手付によって契約を解除する場合には、解除によって相手方に対して損害を与えることになるため、買主が解約手付によって契約を解除する場合には、売主に交付した手付金を放棄しなければなりませんし（「手付流し」）、売主から解除する場合には買主から交付を受けた手付金の倍額を支払わなければなりません（「手付倍戻し」）。

また、解約手付による解除は、一方的に契約を解除することになるため、いつまでも解除ができるということになりますと相手方当事者がいつまでも不安定な状態におかれることになります。

そこで、解約手付による解除は、相手が「履行に着手するまで」にこれを行うよう民法で定められています（民法５５７条）。

どのような場合に「履行の着手」があったと認められるかは具体的に判断されることになりますが、たとえば不動産の売買契約では、代金の支払いや、不動産の引渡しが「履行」で　すので、買主が売買代金の中間金の支払をしたとか、売主が売買の目的建物を買主の求めに応じて既にリフォーム工事を済ませたときなどは「履行の着手」があったと考えられます。

なお、解約手付による解除は、相手方の債務不履行（契約違反）がない場合でも解除できるというもので、この解除によって相手方に損害が生じたとしても、その賠償義務を負うものではありません。

もっともこの解約手付が授受された場合であっても、相手方に債務不履行あれば、それを理由に契約を解除することもできますし、債務不履行による損害の賠償の請求もできます。　

この損害賠償につきましては、「違約手付」と関係しますので次回に説明させていただきます。