建物賃貸借契約の解約申入れ「正当の事由」とは１

建物賃貸借契約の解約申入れ「正当の事由」とは１

正当の事由とは

建物賃貸借契約において、賃貸人から賃借人に対して解約の申入れ又は更新拒絶をする場合には、「正当の事由」が必要であることを説明しました。今回は、「正当の事由」についてお話しします。

そもそも、「正当の事由」って何なのでしょう。

借地借家法28条には、「①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況並びに④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き替えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合」でなければ、賃貸人による更新拒絶及び解約の申入れはできない旨が定められています。

この条文の構造から、①建物の使用の必要性が「正当の事由」の主たる考慮要素で、②〜④は補完的な考慮要素ということが分かります。つまり、正当事由の有無の判断に当たって一番重要なのは、賃貸人及び賃借人がどれだけ賃貸借の目的である建物を必要としているかという事情なのです。

建物の使用を必要とする事情

たとえば、賃借人が居住用に建物を使用していて建物を明け渡すことにより生活そのものが危うくなる場合に、建物を何ら必要としていない賃貸人が更新拒絶（又は解約申入れ）をしても、そのような更新拒絶（又は解約申入れ）は認められません。一方、賃借人が借りた建物を現に使用していない等建物の使用を何ら必要としていない場合に、賃貸人が居住用に建物を使用したいというのであれば、「正当の事由」は認められることでしょう。

一方、賃貸人と賃借人の建物の使用の必要性だけでは判断しがたい場合があります。たとえば、賃借人は他に居住用の建物を所有しているが利便性の良さを理由に建物の使用を必要としている場合や、賃借人が建物を建て替えた上で収益を増加させることを希望している場合等です。

これらの場合は、建物の必要性だけで「正当の事由」の有無を判断することが困難ですので、上記②〜④の要素も考慮して判断することになります。

次回は、「正当の事由」の補完的考慮要素としての④立退料について、ご説明したいと思います。