定期借家について
建物を貸したいけれど、一度貸してしまうと、将来返してもらおうと思ったときにすぐに返してもらえないから、貸すのを躊躇しているという方はみえますでしょうか、そのような方に、定期借家という制度をご紹介させていただきます。
定期借家とは
通常、建物の賃貸借契約を結んだ場合には、借地借家法が適用されるため、賃借期間が満了した場合でも「正当な事由」がなければ更新を拒絶することができないとされています（借地借家法28条）。
正当事由は、単に建物を建て替えたいというだけでは容易に認められないため、大家さんとしては、いったん建物を貸してしまうと容易に借主に退去してもらうことができないという不便さがありました。この問題を解消するためにできたのが「定期借家」です（正式には「定期建物賃貸借」）。定期借家によると、契約の更新なく建物を貸すことができるようになり、一定期間は貸したいけれども、それで終わりにしたいという貸主の希望に沿う形にすることができます。
定期借家の上手な利用法
このように貸主にとってはメリットのある定期借家ですが、借主にとってはずっといられることの保証がないため、なかなか定期借家には応じにくく、その結果、定期借家自体なかなか利用しにくいものになってしまっています。
これを利用しやすくするための方法の一つとして、「再契約を保証した定期借家契約」が考えられます。
これは、更新はしないものの、期間満了とともに、再度賃貸借契約（これも定期借家で）をすることを保証するという特約を結んでおくもので、先に述べたような借主の不安を解消することができます。また、一定の場合（例えば、何度か賃料の支払いを遅滞したり、周辺住民に迷惑をかけるようなことをした場合など）には再契約を保証しない内容にすれば、貸主にとっても定期借家のメリットを生かしつつ、建物を貸すことができます。
定期借家のための要件
定期借家とするためには、以下のいくつかの要件を満たす必要があります。
- 期間の定めのある賃貸借契約であること
- 書面によって契約をすること
- あらかじめ、書面を交付して説明をすること
- 期間満了の1年前から6か月前までの間に通知をすること
定期借家は、未だ一般には浸透しているとは言いにくい制度のようですが、うまく利用すれば、メリットの多い制度ですので、要件に気を付けながら上手に利用することをお勧めします。定期借家の利用をお考えの方や現に利用していて困ったことがある方がいらっしゃいましたら、ぜひ当弁護士事務所にご相談ください。